안녕하세요 오늘은 후순위 주택담보대출에 대해 알아보겠습니다. 생소한 분들 많으실 텐데요. 제가 천천히 쉽게쉽게 설명해드리겠습니다.
후순위 담보대출?
후순위 담보대출이란게 있는지 모르시는 분들 많으실텐데요. 집을 살 때 시중은행에서 받는 주택담보대출만 있으신지 아실거에요. 저도 그랬구요. 하지만 대출의 종류는 정말 많답니다. 가장 안전한 담보인 부동산! 그만큼 주택을 담보로 실행하는 주담대의 종류는 다양하더라구요.
“내가 받을 수 있는건가?”
이게 가장 궁금하시겠지만, 후순위 담보대출이 무엇인지는 알고 하셔야 덜 불안하시고 주택을 구입하실 계획을 세우실 때 도움이 되실 수 있겠지요? 그럼 후순위 담보대출에 대해 설명해드릴게요.
우리가 주택을 살 때 시중은행에서 받는 주택담보대출은 “선순위 주택담보대출” 이에요.
예를 들어, 제가 집을 시중은행 “선순위 주택담보대출”을 통해서 구입했는데, 사업이 어려워져서 연체기간이 길어지다가 결국 집이 경매에 넘어가게 되었어요. 그렇다면 은행은 경매에 붙인 돈으로 대출해준 금액과 이자 연체금액을 가장 “먼저” 가져가게 됩니다. 이때 가장 먼저 가는 순위를 “선순위”라고 표현하는거랍니다.
“그렇다면 후순위는 나중에 가져가는건가요?”
네 맞습니다. 후순위 담보대출을 실행한 실행사는 경매에 넘어가 발생하는 금액에서 선순위 대출은행이 가져가고 남는 금액이 있을거잖아요. 그 남는 금액에 대해서 자신의 대출 금액과 이자 연체 금액을 가져가는 사람들이에요. 시중은행보다 “후순위”에 있죠? 그래서 후순위 담보대출입니다.
“아 그럼? 주택 1채를 사는데 담보대출을 하나만 낼 수 있는게 아니에요?”
네 맞습니다. 주택을 가지고 계시거나 구입하실때 부족한 자금을 후순위 담보대출로 급한 돈을 마련하실 수 있어요.
후순위 담보대출 특징은?
후순위 담보대출이 선순위 담보대출과 어떻게 다른지 기본적인 개념에 대해서는 파악하셨죠? 그럼 이제 후순위 담보대출이 어떤 다른 점이 있는지 알아야 하겠네요.
후순위 주택담보대출은 앞서 설명드린 것처럼 경매가 이루졌을 때, 후순위에 자금을 가져가기 때문에 원금을 다 보장받지 못할 리스크가 있어요.
예를 들어, 제가 10억에 아파트를 샀어요. 5억에 선순위 아파트 대출을 받고, 4억을 후순위 주택담보대출을 통해서 샀어요. 그런데 사업이 어려워지면서 집이 경매에 붙여졌는데 이게 계속 떨어지다가 6억에 경매낙찰 되어버렸어요. 그럼 은행은 6억에서 자신이 빌려준 5억에 이자연체금까지 싹 가져가겠죠? 그럼 1억이 안 남게 되는데 후순위 담대출실행사는 그것밖에 못가져가게 되는 것이죠.
이러한 리스크 때문에 후순위 담보대출 실행사는 “금리를 더욱 높게 실행” 합니다. 후순위 담보대출을 실행하는 은행입장에서는 일이 잘 못 됐을때 피해를 최소하기 위해서죠.
후순위 담보대출은 선순위 담보대출에 비해서 금리가 비싸다. 이건 예상하셨겠죠?
그럼 어떤 분들에게 후순위 담보대출이 꼭 필요할까요?
후순위 주택담보대출을 고려해 보실 분들
급전이 필요하신분들
사람인생 파도죠? 잠깐 방심하면 무슨 일이 일어나기 십상입니다. 사업을 하다가 갑자기 돈을 막아야 할때가 있죠. 주변에 누가 아플 수도 있구요. 내가 당장 어딜 다쳐서 장기간 입원할 수도 있죠. 친한 친구가 꼭 돈이 필요해 보일 때도 있습니다. 이러한 여러가지 상황에서 급전이 필요하신 분 중에 선순위 담보대출만 진행하신 분이라면, 후순위 담보대출을 통해서 돈을 마련하실 수 있습니다.
부동산 추가 매매 자금이 필요하신 분들
요즘 부동산 참 비쌉니다. 금리가 이렇게 올랐다가 떨어진다고 하지만 집 값은 비싸긴 하죠. 하지만 이 상황에서 돈을 만들어서 투자하시는 분들 참 많습니다. 2주택으로 집을 추가 매매 하시는 분들 부동산 규제 때문에 돈을 잠깐 빌릴려고 하는데 LTV, DSR 때문에 추가 자금 구하기 어려우신 분들 많으실 거에요. 후순위 주택담보대출은 큰 자금이 필요할 때 유용하게 쓸 수 있으니 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다.
부동산 규제 때문에 후순위 주택담보대출이 가능한지, 주택구입에 사용이 가능한지 확인해보시고 실행하시는게 좋습니다.
신용대출 금리가 너무 높으신 분들
필요해서 받아놓은 신용대출 있으신 분들 많으시죠? 다들 신용대출이 비싸지만 금방 대출이 실행되기도 하기 때문에 필요할 때 쓰시는 분들 많으실 거에요. 하지만 신용대출 금리 정말 비싸죠? 사업하시는 분들은 신용대출 금리 무서우실 거에요. 그런데 이 “후순위 주택담보대출” 금리가 신용대출 금리보다 낮을 가능성이 높습니다. 너무 높은 신용대출 이자때문에 한달에 얼마라도 적게 내고 싶으신 분들은 후순위 주택담보대출로 신용대출을 대환하시는 것이 좋은 선택이 될 수 있으세요.
일부 신용대출은 중도상환수수료를 안 받는 곳도 있는데요. 후순위 주택담보대출의 경우 대부분 만기전액상환 방식이고 “중도상환수수료가 있어요”. 그래서 대환을 하실 때 중도상환을 하고 싶으신 분들은 한번 더 생각해보셔야 해요.
신용점수가 낮으신 분들
신용점수 정말 잠깐 내가 잘못했지 생각하지만 너무 빨리 깎이시죠. 과거 연체 이력으로 낮아진 신용점수는 참 다시 올리기 어렵습니다. 낮은 신용도를 가지고 계시다면 급전이 필요해 신용대출을 알아보시면 정말 놀라실거에요. 금리가 엄청 높게 나오실거거든요. 하지만 급해서 꼭 돈을 빌려야 하신다면 너무 비싼 신용대출보다는 후순뒤 담보대출을 고려해 보시는게 맞아요.
그럼 이제 어떤 조건을 만족해야하는지 알아야겠네요. 대출은 “나오는게” 제일 중요하죠.
후순위 담보대출 조건
후순위 주택담보대출은 조건은 생각보다 간단하고 아주 자유롭습니다. 깐깐했던 대출조건들만 보시다가 후순위 주택담보대출 조건을 보시면, 이거 위험한거 아니야? 생각하실 수도 있는데요. 그만큼 담보가 안전한 부동산이기 때문에 가능한거에요. 금리도 선순위보다 높기 때문이죠.
일단 대출 실행자가 20세 이상이어야 하고, 한국 국적이셔야 하고, 담보로 하실 아파트나 주택, 빌라 등을 “소유” 하고 계셔야 해요. 아파트는 시세를 간단하게 알 수 있으니 선순위 담보대출금액 비중을 제외하고 나머지 금액에서 얼마만큼을 받을 수 있겠죠? 주택이나 빌라는 시세확인이 어려울 수 있어 감정관리를 받으신 다음 대출을 실행할 수 있어 조금 절차가 더 있을 수 있습니다.
본인 단독명의만 되는 것이 아니라 공동명의라도 상관이 없어요. 그리고 꼭 거주하고 계시지 않는 “비거주” 부동산도 가능하며, 전/월세 임대 중인 부동산에 대해서도 가능합니다.
가장 어려운게 소득이 없으신 분들이시죠. 하지만 후순위 주택담보대출은 주부, 무직자 같은 소득증빙이 어려우신 분들도 대출이 가능하고, 부채, 연체내역이 있더라도 대출이 가능한 경우가 있습니다. 굉장히 자유롭다 생각이 드실거에요.
후순위 주택담보대출 어디서 받나?
이제 웬만하면 받을 수 있는거구나 생각이 드실거에요. 그럼 이제 어디에 가서 또 물어봐야되는지 궁금하시죠?
후순위 주택담보대출은 물어보지 않아서 그렇지 시중은행에서도 진행을 합니다. 그리고 2금융권, 대부업체, P2P 대부업체를 통해서도 진행이 가능하세요.
시중은행
시중은행의 경우 LTV는 정부규제에 따라 한도가 결정되요. 금리는 시장금리 영향을 받을 수 있지만 거의 5%~7%대로 많이 비싸지는 않습니다. 시중은행은 그래도 좀 까다롭게 신용등급, 소득수준, 실거주여부 등 꼼꼼히 따지고 대출을 해주는데요. 그만큼 금리가 다른 선택지에 비해서 저렴하다는 장점이 있습니다. 하지만 시중은행의 경우 LTV에 따라서만 대출이 가능하시 때문에 한도가 적은 대출입니다. 필요하신 금액과 대출한도 금액의 차이가 크지 않다면 가장 안전한 선택지가 될 수 있습니다.
아 LTV가 혹시 뭔지 모르시는 분들도 있으실텐데요. LTV는 대출규제용어 중 하나로 꼭 알아두면 좋습니다.
아래 링크 글을 클릭해서 링크를 여시면 LTV에 대해 쉽게 설명해 놓은 글로 쉽게 이동이 가능하세요.
주택담보대출 LTV, DTI, DSR 용어 설명 : 1번에 이해시켜드려요!!
2금융권
2금융권에서도 후순위 주택담보대출이 가능한데요. 2금융권이 무서운 곳이다 생각하시는 분들도 있을텐데요. 저축은행, 우체국, 신협, 새마을금고, 농협, 수협, 캐피탈, 신용카드사, 증권사, 보험사 등등을 이야기 해요. 은행은 아니지만 대출이 가능한 곳을 말하죠.
2금융권은 LTV 85~99%까지 가능한 경우가 있어요. 가용금액이 가장 큰게 2금용권 후순위 주택담보대출의 장점이에요. 금리는 중저금리대로 진행이 가능한데요. 한가지 특징이 임대사업자의 경우 2금융권 주택담보대출이 불가하다는 점이 있습니다. 많은 한도로 돈이 필요하시고, 이자만 내고 싶으신 분들은 2금융권 후순위 주택담보대출을 추천드립니다.
대부업체
대부업체의 경우 당연히 고금리로 후순위 주택담보대출이 실행됩니다. 대부업체는 대표적인 곳이 러시앤캐시 같은 곳이 있죠? 80~85% 수준의 LTV로 대출이 가능해요. 대부업체는 대출은 잘 나오지만 금리를 꼭 유의하세요.
꼭 필요한 돈인데 짧게만 빌려도 되시는 분들은 대부업체에서 빌려서 단기간 이용하시는 것도 나쁘지 않은 선택이 되겠네요.
P2P 대부업체
P2P 대부업체는 대부업체와 다른 점은 대출실행시점에 “취급수수료”를 받는다는 점이에요. 취급수수료가 얼마인지 꼭 확인해서 다른 대출과 비교해보세요. 취급수수료를 내는 대신 대부업체 비해서 금리는 조금 낮게 책정될 수 있어요. 근데 수수료라고 하긴하지만 이 금액이 만만치 않아요. 자신에게 이 금액을 가용할 수 있는 처지가 되신다면 사용하실 수 있겠네요.
초기비용이 있는 대신 이자가 저렴하니 장기대출이 필요하시다면 P2P 대부업체를 알아보시는 것도 좋은 선택입니다.
마치며…
오늘은 후순위 주택담보대출에 대해 알아봤습니다. 금리가 그렇게 치솟더니 이제 좀 언제쯤 내릴거 같다는 말이 나오고 있네요. 코로나 때문에 힘들게 지내시고 돈에 치이시는 분들 정말 많으실텐데요. 이렇게 가능한 대출이 있는지 모르고 계셔서 다른 사람들에게 무서운데 가서 돈 빌리시는 분들도 계세요. 자신에게 가장 적절한 선택을 하시길 바라고, 너무 많은 대출은 당연히 망하는 지름길이라는 것 알고 계시겠죠?
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 다른 글도 생활 정보 글도 많이 있으니 한번 읽어보시길 추천드립니다.
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