안녕하세요 오늘은 주택담보대출 만기별 차이점에 대해 알아보겠습니다. 내집마련 마음 먹으셨다면 축하드립니다. 쉽지 않은 결정입니다. 저도 그랬구요. 하지만 집을 사는 건 좋은 선택입니다. 흔들리지 마시고 끝까지 알아보시길 추천드려요. 그럼 만기별 차이점 알아보겠습니다.
주택담보대출시 선택해야할 것들
처음 집을 산다는게 쉽지 않은 선택이죠? 저도 그랬습니다. 와이프가 신도시에 집을 사자고 할 때 밤마다 침대에 누워서 얼마나 이야기를 나눴는지 몰라요. 그럼 우리가 한 달에 얼마나 갚아야하는지 알아? 그렇게 빚지고 살 수 있을까? 집 사면 평생 돈만 갚아야 한다던데? 결국 집을 사긴 했었죠. 이러한 질문에 답을 찾아가다보니 집을 사고 있더라구요. (“전세에 질리고 했었어요. 집주인이 살고 있는데 수리를 한다고 하도 연락이 와서 힘들었거든요”)
주택담보대출시 선택 1) 얼마짜리 집?
주택담보대출을 실행하려면 물론 집을 선택하셔야 겠죠. 자신이 모은 돈과 대출을 얼마나 실행해서 얼마짜리 집을 알아볼지. 아니면 내가 살고 싶은 집이 지금 내가 가진 돈으로 살 수 있는 것인지를 알면 집을 선택하기 좀 더 수월합니다. 아무리 사고 싶어도 집은 돈이 모자라면 절대 못 사거든요. 얼마짜리 집을 볼지 먼저 결정하면 살 수 있는 폭이 눈에 보이기 시작할거에요. 그럴려면 얼마나 대출이 가능한지도 알아야겠죠?
대출이 가능한 정도는 우리나라에서 규제를 하고 있어요. 부동산투자 규제 많이들 들어보셨죠? 지역별로 규제 정도가 다르고, 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라서도 달라요. 지난 정부때 이러한 규제에 따라 대출 규모를 제한해 왔어요. 대출 규제에 대해서 알려면 LTV, DTI, DSR 같은 용어를 알고 있는 것이 중요해요. 너무 아무것도 모르고 은행에 가면 고개만 끄덕이다가 오게 되거든요.
아래 링크를 클릭해서 링크를 여시면 대출 규제 용어 LTV, DTI, DSR 에 관한 설명 글로 쉽게 이동하실 수 있어요. 모르시는 분들은 한번 클릭해서 읽어보시길 추천드려요.
주택담보대출 LTV, DTI, DSR 용어 설명 : 1번에 이해시켜드려요!!
LTV, DTI, DSR에 대해 이해하셨다면, 내가 가지고 있는 돈으로 얼마짜리 집을 볼 수 있는지 대충 감이 잡히실 거에요.
주택담보대출시 선택 2) 어떻게 갚을지?
그럼 두번째로 선택해야 하는건 어떤 방식으로 갚을지에요. 대출은 알아보다보면 아시겠지만 종류가 엄청나게 많습니다. 은행별로 자신의 상품을 팔려고 자신들에게 최선의 조건을 내걸고 돈을 빌려주고 있죠. 이자를 어떤 식으로 내고, 받을지는 상당히 중요한 문제에요. 이러한 “상환방식”에도 종류가 있습니다.
원금과 이자를 계속 동일하게 낼 수 있는 방법이 있구요. 원금은 동일하게 잔금의 이자만 내면서 내는 방법, 그리고 시간이 지날 수록 원금과 이자가 늘어나는 방법 3가지를 생각하시면 됩니다. 어떻게 내는지가 뭐가 중요한 거지? 라고 생각하실 수 있는데, 주택담보대출의 달에 내는 돈이 다르고, 전체 기간에 따라 총 내는 이자의 크기가 다 다르거든요. 그리고 물가상승!! 인플레이션까지 고려해서 생각하시는 것도 중요해요.
내가 선택한 집을 사고, 어떤 방식으로 내면 한 달에 얼마가 나가는지도 중요하겠죠? 매일매일 고생해서 모은 소중한 내 돈이잖아요. 그리고 집을 사는 것도 중요하지만 결국 우리도 생활을 해야하니깐요. 그래서 주택담보대출 상환방식에 따른 이자를 계산해주는 계산기가 있어요. 주택담보대출 계산기 인데요.
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주택담보대출 계산기, 상환방법 설명 : 이자 상환 금액 10초만에 계산하기
주택담보대출시 선택 3) 이제 남은건 만기? 핫했던 대출
이제 3번째로 선택해야 하는건 “만기”입니다. 보통 30년 만기가 최대였는데요. 선택의 폭이 40년, 50년까지 늘어난 것에 대해 설명해드릴게요.
최근에 끝없이 오른 집 값 때문에 주택거래가 얼어 붙었던거 알고 계시죠? 주택가격이 떨어져도 사람들은 비싸기 때문에 매매를 미루고 월, 전세로 선택을 바꾸곤 했죠. 하지만 이러한 냉랭한 분위기가 결국 분양시장까지 퍼지게 되면 나라 경제가 위태로워 지거든요. 원래 건설경기가 경제를 위태롭게 할 때 첫번째 도미노라고 하잖아요. 그래서 정부도 이제는 집을 사게끔 유도하기 위해서 규제도 완화하기 시작했어요. 그러면서 등장한 것이 만기가 늘어난 대출상품이에요.
50년 만기 주담대는 처음 주택금융공사에서 내놓았어요. 만기가 긴 만큼 젊은 사람들에게 집을 사보라고 꼬시는 것이었죠. 2021년 40년 만기가 나오고, 2022년에 50년 만기 대출이 나왔어요. 젊은 사람들이 만기가 긴 대출을 선택하기 시작했죠. 그 이유는 조금 있다가 본론에서 설명드릴게요. 그리고 이를 보던 은행들은 이거이거 돈이 되겠네 하며 2023년 수협을 시작으로 50년 만기 주담대를 너도 나도 내놓기 시작했어요. 너무 인기가 좋아져서 2023년 우리나라 가계대출금액이 꺼어어어엉충 올라게 됩니다. 그래서 정부가 고삐를 잡았죠.
이렇게 핫했던 40년, 50년 만기 대출. 어떤 점이 좋아진 걸 까요. 이제 설명해드릴게요.
주택담보대출 만기가 늘어나면..
주택담보대출 만기는 말 그대로 ‘빚을 다 갚는 시점’ 이에요. 30년 만기 대출을 실행해서 매 월 돈을 갚으면 30년이 되는 날 딱 다 갚을 수 있게 되죠. 그러면 40년 50년으로 늘어나면 무엇이 차이가 나길래 사람들이 너도나도 선택했던 걸까요? 일단 차이점에 대해 알아보겠습니다.
30년 VS 50년 만기 대출
은행 입장을 먼저 보시죠. 은행은 왜 다들 50년짜리 대출상품을 너도나도 사람들에게 팔았던 걸까요? 사람들이 집을 산다고 대출을 받으면 은행은 이자를 받게 됩니다. 은행 입장에서 이자를 매달 내줘서 먹고 사는데 이 고마운 이자를 30년이 아닌 50년이나, 20년이나 더 받을 수 있다니 은행입장에서는 너무 좋은 것이죠. 제발 돈 많이 빌려가고 오래오래 잘 갚아주는게 은행에서는 가장 좋은 것이거든요. 30년 만기 대출보다 50년 짜리 대출이 은행입장에서도 좋은 상품이었던 거에요.
그럼 빌리는 사람 입장에서는요? 다들 아직 집을 처음 사시는 분들이라면 마음 속으로 그렇게 생각하실 수도 있어요.
‘너무 많이 빌리고 싶지 않은데?’
‘너무 오래 갚으면 더 힘들거 같은데 바짝 벌어서 바짝 갚는게 낫지 않을까?’
네네 저도 그렇게 생각했어요. 하지만 주택담보 대출에서 가장 중요한 건 정확히 반대에요.
“최대한 많이 빌려야 한다.”
“최대한 오래 천천히 갚는 방법을 선택해야 한다.”
이게 최선이에요. 그럼 50년 만기 제품이 이 2가지에 부합하느냐가 관건이겠네요. 30년보다 50년이 훨씬 2가지 조건에 부합합니다.
주택담보대출 50년 만기 장점은?
주택담보대출 만기가 늘어나면 일단 갚아야하는 기간이 길어지면서 만기까지 50년간 내야할 돈은 가장 많습니다. 이자를 20년 더 내야하니 당연히 총 내야하는 금액은 훨씬 많겠죠? 원금은 당연히 갚는거구요. 그럼 안 좋아 보일수도 있죠? 결국 제일 많이 내는 무슨 소리야? 하시면 안되요. 자세히 들여다 보면 이자는 20년을 더 내야하지만 매달 나가는 원금에 대한 상환금액은 20년만큼 더 적습니다.
매달 나가는 원금 상환금액과 이자 상환 금액을 더해서 원리금이라고 하는데요. 앞서 말씀드린 것 처럼 50년 만기 대출을 실행하면 총 내야하는 이자의 합계는 많지만 매달 나가는 내돈은 50년이 30년 만기 대출보다 적습니다. 매달 나가는 돈이 적으면 30년 대비 내 생활을 윤택하게 살 수도 있고 차이나는 금액만큼 다른 투자를 할 수도 있겠죠? 핵심은!
50년 만기 대출이 월 상환금액이 적다!
그리고 50년 만기 대출을 선택하게 되면 월 상환금액이 적기 때문에 DSR, DTI 규제에서 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 됩니다. DSR, DTI는 자신이 버는 돈에서 대출에 의한 상환 비율을 제한하는 것인데요. 매월 내는 돈이 적기 때문에 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 되는 것이죠. 30년만기 보다 50년 만기가 8천만원 정도 더 받을 수 있다고 생각하시면 되요. 물론 자세히는 자신에 맞는 조건으로 계산해 보시는게 좋구요. 그래서 두번째 핵심은
50년 만기 대출이 더 많이 빌려준다!
주택담보대출 그래도 30년으로 하겠다구요?
“아니, 총 내는 돈은 그래도 30년이 적다면서요”
네, 맞아요. 총 원리금 상환금액은 50년이 30년 대비해서 압도적으로 많습니다. 그런데 그래서 30년을 선택하시겠다면 한 번 생각해보셔야 해요.
첫번째로, “사람 인생 변화의 연속” 입니다. 무슨 일이 일어날지 몰라요. “아 나는 이 집 사서 진짜 30년 바짝 일해서 내 집 만든다” 생각하실 수 도 있는데요. 30년 동안 그 집에서 사는 것도 힘든 일이에요. 이사를 가야할 수도 있구요. 급전이 필요해서 집을 팔 수도 있구요. 30년 동안 같은 일을 못 하실 수도 있잖아요.
두번째는 정말 이게 핵심인데요. “대출은 갈아타면 그만이에요.” 50년 만기로 매달 적은 돈으로 집을 구입하시고, 집 값이 오르면 집 파시고 다른 대출로 갈아타서 다른 집도 사시고 하셔야 해요. 50년 만기 대출로 빌려놓고 왜 50년 안 갚고 지금 갚냐고 은행에서 아무 말도 안합니다. 그 동안 이용해 주셔서 감사하다고 하죠. 총 원리금 부담은 50년이 훨씬 크지만
“중간에 일찌감치 정리한다고 생각하면 매달 나가는 돈은 적을 수록 무조건 좋은 겁니다.”
이제 이해가 되시죠? 대출 상품은 계속 좋아질 거에요. 지금 실행하시는 대출 계속 유지하시는 것도 말이 되지 않아요. 좋은 대출 나오면 갈아타셔야 해요!
주택담보대출 만기 다시 핵심은?
매달 적은 돈을 갚고, 최대한 많이 빌리는 것 이게 핵심입니다. 이제 왜 50년 만기 대출상품이 날개 돋힌 듯 팔렸는지 이해가 되시죠? 아까도 말씀드렸지만 50년 만기대출 상품은 나이제한을 두고 내주고 있어요. 선택의 기회가 있으시다면 최대한 긴 만기대출상품을 고르시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 다른 생활 정보 글도 많으니 한번 읽어보시길 추천드립니다.
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