안녕하세요 오늘은 LTV, DTI, DSR 주택담보대출 용어에 대해 알아보겠습니다. 열심히 모은 돈으로 시작하는 내집 마련! 처음으로 대출을 하려는데 규제규역에 무슨 알파벳으로 몇 %라고 하는데 정확하게 알고 싶으시죠? 낯선 단어들과 주택담보대출에 대해 알아보겠습니다.
주택담보대출 LTV, DTI, DSR 이게 중요해?
열심히 돈을 모아 이제 작더라도 “내집마련” 을 시작해보려고 하시죠? 무섭게 오른 집값 때문에 무서운데 이걸 시작해야할지 말아야 할지 망설여지실 거에요.
그래도 어른들은
“너 정도 됐으면 이제 좀 알아보고, 모은 돈으로 알아봐야지?”
“은행이라도 한번 가봐야지, 경험이 중요한 건데”
내가 너무 무관심했나 생각하면서도, 막상 인터넷을 통해 확인해보면 규제/비규제에, 영어로, 몇 %니 이해하기 어려우시죠?
내가 궁금한건 그저
“내가 모은 돈이면 얼마 정도의 아파트를 볼 수 있는지, 대출이 가능한지” 이잖아요?
궁금하신 정보를 대충이라도 가늠하기 위해서는 주택담보대출 용어를 이해해 두시는게 중요해요. 그럼 이제 차근차근 설명해드릴게요.
주택담보대출 계산기, 상환방법 설명 : 이자 상환 금액 10초만에 계산하기
일단 내가 주택담보대출 받을 수 있나?
주택담보대출은 말 그대로 집, 주택을 담보로 은행에서 대출을 해주는 것인데요. 보증이라고 하죠? 돈이 될 만한 것을 걸고 은행에서 확인을 하는 것이죠.
“그래… 음. 이 아파트는 이 정도 가치가 있으니, 못 갚으면 집을 뺏어버리면 되지~ 이자나 잘 내세요”
이 생각을 바탕으로 은행은 집을 사는 우리에게 주택담보대출을 해줍니다.
“아 그럼 내가 구입하려고 하는 집만 알려주면 되는건가요?”
아니죠. 집을 사실 분이 이자를 잘 내실 분인지, 연체를 하진 않으실지, 원래 가지고 있던 빚은 없는지 꼼꼼히 확인하고 돈을 빌려주겠죠?
은행 입장에서는 이자를 못 갚아서 집을 뺏는거 보다, 주택담보대출을 받으신 분이 이자를 오랜 시간 많이 내주는 것이 최고거든요.
주택담보대출은 이렇게 두가지 기본 조건이 필요합니다. 주택담보대출을 받으실 분이 사려고 하는 집, 그리고 이자를 내실 여력 두가지가 기본 조건이에요.
그러니 대출을 받으시는 분에게 필요한 조건은 “이자를 내실 여력” 즉 “소득 수준” 입니다. 일단 여기까진 알고 이해가 되실 거에요.
주택담보대출 규제, 제한하는 이유는?
“그런데 왜 주택담보대출을 그렇게 LTV, DSR, DTI 뭐 이런 용어로 제한하는 건가요?”
물론 은행이 주택담보대출을 많이 해줄 수록 좋겠죠? 하지만 은행도 그렇게 빌려줄 수가 없습니다.
LTV – 얼마나 빌려줄지
은행에서 돈을 그냥 막 빌려준다고 가정하면, 제가 12억짜리 집을 샀다고 생각해보세요.
그래서 12억 짜리 집을 사려고 은행에 가서 10억을 빌렸다고 가정을 하죠.
자 집을 샀는데 값이 한 달 뒤에 1억이 떨어지고, 3달 뒤에 2억이 떨어지고, 1년 지나니 집 값이 8억대까지 내려왔어요.
엄청 떨어졌네요. 그런데 정말로 이런 사례가 있다는거 다들 아실거에요. 그럼 지금 은행은 8억짜리 아파트를 보증으로 10억을 빌려준거죠?
은행 입장에서 이렇게 되면 안되기 때문에 첫번째로 주택담보대출에 대해서 상한선을 그어야 하는거에요.
DTI, DSR – 나한테 빌려줄지 말지
두번째로 내가 월 200밖에 못 벌어요. 그래도 집이 사고 싶어서 은행에 대출을 받으러 갔어요. 은행이 그냥 대출을 해준다고 가정하죠.
내가 대출을 실행하고 1달에 갚아야 할 원금과 이자가 170만원이에요. 아 그럼 30만원으로 생활하면 될까요?
세금내면 끝이겠네요. 그럼 은행은 이자를 누구한테 받죠? 가정이지만 이러면 그냥 망하는 거에요. 은행은 쓸데없는 시간낭비를 했고, 나는 그냥 연체된 이자에 집을 팔아버리겠죠.
그래서 두번째로 주택담보대출 하시는 분의 소득대비 대출금에 대해서도 상한선을 그어야 하는거에요.
이해가 되셨으면 이제 용어 설명을 하기 위한 준비는 끝난 것 같습니다. 하나씩 알아보시죠.
주택담보대출 LTV는 대출상한선
주택담보대출 LTV는 Loan to Value ratio 의 약자인데요. 영어가 중요한건 아니고 주택의 가치에 대한 대출의 비율이에요.
예를 들어 10억짜리 아파트를 사는데 LTV 70%라면 대출을 최대한 받을 수 있는 것이 7억이에요, LTV가 60%라면 6억이에요.
즉, LTV를 알면 이 주택을 살 때 Max로 받을 수 있는 주택담보대출금액을 즉각적으로 알 수 있어요.
저는 아파트가 한채 있는 사람인데, 원래 있던 집은 전세를 주고 직장때문에 집을 사서 가려고 해요. 제가 사려는 지역은 비규제지역이에요. 자 그럼 이런 상황이라면 비규제지역 신규 주택을 구매하면서 이제 다주택자가 되는 제가 받을 수 있는 LTV는 60%에요.
“그럼 제가 사는 아파트 시세의 60%는 은행 대출을 받을 수 있으니, 저는 나머지 40%의 돈을 가지고 있어야 하겠네요?”
그러니 자신이 무주택자인지 다주택자인지, 사려는 아파트가 규제지역인지, 비규제 지역인지 등과 같은 조건을 확인해서
“내가 적용되는 LTV를 안다면, 내가 집을 사는데 얼마가 필요한지 바로 계산할 수 있어요”
LTV가 60%인 지역에 4억짜리 아파트를 산다고 하면 내 돈은 4억 X 40% 1억 6천에다가 세금이나 이런거 합쳐서 1천만원이다 생각하시고 1억 7천쯤 있어야겠다 생각하실 수 있어요.
정리하면
LTV는 주택구입시 대출 최대금액의 제한을 두는 것이다. 자신이 사려는 지역과 나의 조건을 확인해서 LTV를 알 수가 있고, LTV를 알면 내가 사려는 집을 사려면 얼마가 필요한지 알 수 가 있어요.
그럼 이제 정말 궁금했던 한가지는 해결되었네요. 내가 가진 돈으로 얼마의 아파트를 살 수 있는지에 대해서요. 내가 1억정도 모은게 있고 신용대출로 4천만원 정도 대출이 가능할 것 같다면, 네이버 부동산을 열고 4억짜리 집이 어디있나 찾아보시면 되겠죠?
LTV는 주택구입시에 가장 중요해요. 사람들은 최대한 대출을 해서 좋은집을 사려고 하는데 대출 최대금액을 정해주는 건 결국 DTI, DSR 보다는 LTV거든요. LTV가 더 중요하다 기억하시면 됩니다.
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주택담보대출 DTI와 DSR는 소득수준
자 이제 두번째 물음은 소득수준이에요.
앞서서 은행에서 주택담보대출로 돈을 막 빌려주지 않는 이유가 첫번째는 주택 값이 갑자기 떨어졌을 때 보증가치가 없어지기 때문이고, 두번째는 이자를 못 받을 사람에게 빌려주면 안되기 때문이에요.
첫번째 보증가치의 문제는 LTV로 해결을 했고,
이제 대출을 실행하려는 당신에 대해서 알아보는 것이에요. DTI와 DSR는 조금 다르지만 결이 비슷해요.
일단 DTI와 DSR의 약자는 그냥 건너 뛰고, DTI보다 DSR이 더 강력한 대출규제 조건이에요.
DTI, DSR은 낮을수록 대출을 받으실 때 유리하세요.
DTI
DTI는 주택담보대출을 받으시면 1년동안 이 주택담보대출에 대해 원금도 갚고, 이자도 갚으셔야 하잖아요? 아 원금과 이자를 더해서 “원리금” 이라고 해요. 대출 받으실 때 원리금균등상환이다 할때 원리금이 원금 + 이자에요.
그리고 주택담보대출만 있는게 아니죠? 마이너스 통장도 쓰신 분들 계실거고, 급하게 필요해서, 차를 사고 싶어서 신용대출 쓰신 분들 계시잖아요. 이런 다른 “기타대출”의 이자도 월 마다 내고 계시겠죠?
DTI는 이러한 1년 동안의 주택담보대출의 원리금 과 기타대출의 이자의 합을 주택담보대출 실행자의 연소득으로 나눈 것이에요
DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연소득
주택담보대출 원리금이 180만원 될 것 같고, 차 산다고 받은 신용대출 이자가 한달에 30만원 나가고 있어요. 그리고 연봉이 8천만원 정도라고 하면 DTI = ((180+30) X 12달) / 8000 X 100 = 31.5% 입니다.
DSR
DSR은 더 강력하다고 말씀드렸죠? DTI가 주택자금대출 원리금 뿐만아니라 가지고 있는 기타 대출의 원금+이자 를 연소득으로 나눈거에요. DTI는 기타대출의 이자만 계산했는데 DSR은 주택자금대출 뿐 아니라 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 것이에요. 아무래도 DTI보다 값이 높게 나오겠죠?
DSR = (모든 대출의 원리금) / 연소득
주택담보대출 원리금이 180만원 될 것 같고, 차 산다고 받은 신용대출 이자가 한달에 30만원에 원금상환을 40만원씩 하고 있어요. 그리고 내 연봉이 8천만원 정도라면 DSR = ((180+30+40) X 12달) / 8000 X 100 = 37.5%
정리해보면
DTI = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자) / 연봉
DSR = (주담대 원리금 + 모든 대출 원리금) / 연봉
DTI, DSR은 결국 소득 대비 무리한 대출을 실행하지 못하도록 해놓은 대출 규제 장치에요. 물론 은행입장도 있지만 과도한 대출로 사람들이 힘들어 할 수 도 있게 될까봐 대출을 소득수준을 두고 제한 하는 것이이죠.
LTV, DTI, DSR 에 대해서 이해했다면?
“다 이해는 했는데요. 그래서 저는 LTV가 몇이에요?”
당연한 질문이죠. 그건 안 가르쳐드렸으니깐요. 그것에 대한 대답은 스스로 찾으셔야 해요. 어떻게 찾냐면 두가지를 확인하셔야 해요.
- 내가 사려는 집이 구제지역/비규제지역 중 어디인가
- 내가 집을 몇 채 가지고 있는가?
이 두가지에 대해서 알고 계셔야 해요. 자신이 사려는 집의 주택규제여부와 주택보유수에 따라 LTV, DTI, DSR 이 정해지기 때문에 확인을 해보셔야 해요.
최신 LTV, DTI, DSR 조건
LTV 2023
2023년부터 무주택자 그리고 갈아타기 (원래 집을 파고 새집을 구입하기) 하시는 분들은 규제 지역의 경우 LTV는 50%입니다. 그리고 비규제 지역은 60%에요.
그리고 이제 처음으로 집을 사시는 생애 최초 구입조건 이시라면 규제여부 상관없어요. 대신 9억 이하 주택을 사실 때는 LTV 80%까지 적용됩니다.
그리고 다주택자는 규제지역 대출이 불가능 했는데요. 이제 LTV가 30%로 대출이 가능해졌어요.
DTI DSR 2023
DTI는 지역에 따라 다릅니다. 투자를 위한 주택구입이라면 투기지역인 강남, 송파, 서초, 용산은 40%구요. 조정대상은 50% 적용, 그외는 60%까지 적용됩니다.
생애최초구입자와 투자가 아니라 실제로 사실 실수요자는 DTI 60%로 완화된 조건으로 대출이 가능합니다.
그리고 DSR은 1억 이상 대출시 40% 규제를 하고 있어요.
부동산 대출 규제 조건에 대해서는 다음에 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
주택담보대출 계산기, 상환방법 설명 : 이자 상환 금액 10초만에 계산하기
마치며…
주담대 기본용어 LTV, DTI, DSR에 대해 알아봤습니다. 자신에게 얼마나 은행이 빌려줄지 괜히 두근두근 거리고 몰라서 무엇부터 물어봐야 할지 모르셔서 망설여지실 수도 있어요. 하지만 일단 은행에 방문해보시면 대출에 대해 문의하면 정말 자세히 설명해주시니 한번 은행 방문해보시는게 좋아요. 자신에게 얼마나 빌려주는지, 나에게 빌려주는지 알아봤으니 구입하실 집에 대해 대출이 얼마나 가능한지 한번 확인해보시면서 자신감을 키우시길 바래요.
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 다른 좋은 정보 글들도 많으니 읽어보시길 추천드립니다.
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